Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos dejaron de regir y qué gastos se mantienen vigentes

Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires dejó de pagar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y el impuesto cedular, dos tributos que hasta mediados de 2024 encarecían la operación para quienes liquidaban de manera ocasional un inmueble de su patrimonio personal. La liberación de esos conceptos reconfiguró parte del costo de una compraventa, aunque no eliminó la totalidad de los gastos que se suman al precio acordado entre las partes.

Vamos a los números: qué tributos dejaron de aplicarse

El ITI gravaba con una alícuota del 1,5% el precio de venta de los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018. En una operación típica de US$100.000, el tributo equivalía a unos US$1.500 que ahora dejaron de abonarse. Para los inmuebles comprados desde 2018 regía, en cambio, el impuesto cedular, que alcanzaba con una alícuota del 15% a la ganancia calculada sobre el valor de compra actualizado por inflación. La exención vigente comprende a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad destinada a inversión, según explicó Santiago Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios.

La medida tiene un límite preciso: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial permanecen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, lo que alcanza a desarrolladoras y constructoras que venden como parte de su giro comercial.

Qué gastos siguen vigentes en cualquier operación

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes, cuando interviene una inmobiliaria en la operación.
• Honorarios del escribano: rigen tanto para la escritura traslativa de dominio como para cualquier trámite de certificación asociado a la compraventa.
• Impuesto de Sellos: la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor aproximado de $220.000.000; superado ese umbral, el tributo recae únicamente sobre el excedente.
• Gastos asociados al crédito hipotecario: si la compra se financia con un préstamo bancario, pueden sumarse la tasación del inmueble, los seguros obligatorios y cargos administrativos de la entidad financiera.

En la provincia de Buenos Aires el escenario es distinto. El Impuesto de Sellos ronda el 2% y, de acuerdo con la explicación del desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. La comparación con el promedio nacional muestra, así, una diferencia marcada entre jurisdicciones: mientras la Ciudad aplica una alícuota más alta pero ofrece beneficios para vivienda única, la provincia cuenta con una carga menor en el tributo y un esquema de distribución compartida.

Frente a ese mosaico de variables, la planificación anticipada de la operación aparece como el factor que más influye en el costo final. Conocer el régimen tributario vigente, el alcance de las exenciones y el detalle de los gastos accesorios permite a vendedores y compradores evitar sorpresas al momento de firmar la escritura y calcular con mayor precisión el presupuesto real de la transacción.