La primera licitación de créditos UVA ya tiene bancos: cuánto hay que ganar y cuánto se paga por mes

Verónica Ceballos, Economía regional. La Administración Nacional de la Seguridad Social adjudicó los primeros $200.000 millones del nuevo esquema de créditos hipotecarios UVA a 13 bancos, sobre un total de 18 entidades que presentaron 42 ofertas en la licitación. El monto colocado representa el 77% de lo ofertado y los fondos provienen del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, con destino exclusivo a préstamos para vivienda, según la información oficial difundida por el organismo.

Vamos a los números. La operación se dividió en dos tramos: el primero, a un año de plazo, concentró $35.570 millones a una tasa equivalente a UVA más 2,67% de spread, mientras que el segundo, a cinco años, reunió $164.429 millones a UVA más 4,94%. Cada banco adjudicatario tiene un tope individual equivalente al 20% del total licitado, una cláusula pensada para evitar la concentración de la cartera en pocas entidades y asegurar una distribución más federal del crédito.

Plazos, topes y el ejemplo oficial

Una vez que los bancos constituyan los depósitos correspondientes, disponen de 90 días corridos para colocar los créditos entre los hogares. En esta primera etapa, ese plazo vence el 1° de diciembre, por lo que se espera que en las próximas semanas las entidades definan si abren una línea específica para el programa o refuerzan alguna ya existente con tasas similares. Cada institución decidirá la estrategia comercial, pero el techo de financiamiento es común: 150.000 UVA por préstamo, lo que al tipo de cambio actual equivale a unos 200.000 dólares.

• Tope por crédito: 150.000 UVA, cerca de USD 200.000 al cambio actual.
• Ejemplo oficial: inmueble de USD 106.000, con 75% financiado (unos USD 80.000, alrededor de $114 millones).
• Plazo del ejemplo: 25 años, con una tasa de UVA más 7%.
• Cuota inicial estimada: $865.000 mensuales.
• Ingreso familiar neto requerido para que la cuota no supere el 25% del sueldo: $3.460.000.
• Plazo de colocación: hasta el 1° de diciembre para esta primera licitación.

El cuadro de referencia que difundió la ANSES describe a un hogar tipo que compra un departamento valuado en USD 106.000 y financia el 75% del valor, es decir unos USD 80.000 que, convertidos al peso, representan aproximadamente $114 millones. A un plazo de 25 años y con una tasa de UVA más 7%, la primera cuota se ubicaría en torno de los $865.000. Para que ese pago no supere el 25% de los ingresos del grupo familiar, la entidad financiera exigirá acreditar entradas netas por al menos $3.460.000, un umbral que una pareja en la que cada integrante perciba cerca de $1.800.000 podría alcanzar en forma conjunta.

La comparación interanual y el promedio nacional

En la comparación con el mismo mes del año anterior, el escenario actual muestra un cambio de escala relevante: hace un año los créditos hipotecarios en pesos prácticamente habían desaparecido de la oferta bancaria, desplazados por la inestabilidad cambiaria y por tasas de inflación que hacían inviable cualquier proyección a 25 años. La reapertura de una línea atada a la UVA, con spread fijo y fondeo del FGS, marca el retorno de un instrumento de largo plazo que no se ofrecía conregularidad desde la última etapa del esquema anterior. Respecto del promedio nacional, el ingreso familiar requerido de $3.460.000 se ubica por encima de la mediana salarial formal del país, lo que anticipa que el segmento inicialmente atendido será el de familias con empleo registrado y cierta capacidad de ahorro previo para la entrega inicial.

El programa contempla licitaciones sucesivas hasta alcanzar los $2 billones, lo que, con un crédito promedio estimado en $114 millones, permitiría asistir a entre 17.000 y 18.000 familias en el total del esquema. El tope de 150.000 UVA deja margen para financiar viviendas en buena parte del interior con mayor holgura, aunque en barrios porteño los precios por metro cuadrado reducen las opciones dentro de ese límite. Con los plazos ya corriendo, el movimiento de los bancos en las próximas semanas será la prueba para medir si el retorno de los créditos UVA vuelve a acercar el acceso a la casa propia para los hogares de ingresos medios.