Trece bancos se adjudicaron la primera subasta del FGS y ya preparan créditos para primera vivienda con tope de UVA más 7,5%

La primera subasta de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES) destinada a dinamizar el crédito hipotecario quedó concluida con trece entidades financieras adjudicatarias, según se informó oficialmente. En total se presentaron 18 bancos con 42 ofertas que, sumadas, alcanzaban los $258.640 millones, aunque el cupo disponible era de $200.000 millones, monto que resultó finalmente asignado.

De acuerdo con la información oficial, el grueso de los fondos, equivalente al 82% del total adjudicado, se colocó a un plazo de cinco años con un spread promedio de 4,94% anual por encima de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). El tramo restante, algo más de $35.500 millones, fue adjudicado a un año, con un spread promedio de 2,67% sobre UVA. En ambos casos, las propuestas debieron superar un piso mínimo de tasa para poder quedarse con el cupo.

Las condiciones que deberán respetar los bancos

• Plazo mínimo de 15 años para cada préstamo otorgado con estos fondos.
• Monto máximo de 150.000 UVA por operación, equivalentes a algo más de 200.000 dólares al tipo de cambio actual.
• Destino exclusivo a primera vivienda, sin posibilidad de aplicar el crédito a otras operaciones inmobiliarias.
• Tasa máxima que la entidad puede cobrar al tomador: 7,5% anual más UVA.
• Plazo de 120 días corridos desde la acreditación de los fondos para transformar el fondeo en préstamos efectivamente desembolsados.

Vamos a los números: la estructura de la subasta dejó claramente privilegiado el tramo a cinco años, donde los bancos aceptaron un spread más alto, a cambio de un volumen de fondeo sustancialmente mayor. Ese 4,94% de spread promedio a cinco años, sumado al componente UVA, explica que las ofertas crediticias que se están delineando se ubiquen en una franja que varias entidades ya habían comenzado a explorar de manera unilateral en las semanas previas.

En ese sentido, Banco Macro había fijado la tasa de UVA más 7,5% para préstamos de hasta 20 años; Credicoop y BBVA aplicaron idéntica condición para clientes que acreditan haberes y destinan el crédito a primera vivienda; y el Banco Ciudad extendió el plazo hasta 25 años con la misma tasa. La novedad que introduce la subasta del FGS es que ese techo deja de ser una decisión comercial de cada banco y pasa a ser una condición regulatoria para los fondos adjudicados.

Comparado con el mismo mes del año anterior, el escenario muestra un cambio relevante: hasta hace pocos meses las ofertas hipotecarias en UVA con bancos comerciales directamente habían desaparecido del mercado minorista, reemplazadas por líneas en pesos a tasas variables muy alejadas del 7,5% más UVA. La aparición simultánea de fondeo del FGS a spreads del 4,94% a cinco años y de bancos que ya ofrecen la nueva tasa por decisión propia marca un giro estructural en las condiciones de acceso al crédito para vivienda.

A nivel promedio nacional, los indicadores de originación de créditos UVA venían mostrando una recuperación parcial pero todavía acotada. La meta oficial del programa es movilizar entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones inmobiliarias en los próximos meses, una cifra que representa un salto significativo respecto del ritmo observado en los últimos trimestres. El propio diseño de la herramienta prevé hasta diez licitaciones sucesivas de $200.000 millones cada una, con un techo total de $2 billones.

Desde la óptica de la entidad, una vez acreditados los fondos del FGS, los bancos disponen de 120 días corridos para volcarlos en préstamos que respeten las condiciones fijadas. Las primeras ofertas bajo estas condiciones concretas estarían disponibles antes del cierre de la presente semana o, a más tardar, en los primeros días de la siguiente, según se anticipó oficialmente.

“Vamos a los números: el spread promedio del tramo a cinco años fue de UVA más 4,94% anual, mientras que el tramo a un año quedó en UVA más 2,67%, sobre un total adjudicado de $200.000 millones.”Datos oficiales de la subasta del FGS

Para los lectores que estén evaluando la compra de su primera vivienda mediante un crédito hipotecario, la fotografía actual combina tres elementos: un fondeo barato en UVA para los bancos, un techo de tasa explícito de 7,5% más UVA para el cliente final y la obligación de plazos largos, de al menos 15 años. El resultado es un menú de condiciones que, en términos históricos recientes, resulta considerablemente más competitivo, aunque sigue dependiendo de la evolución del índice UVA y del tipo de cambio como variables críticas a la hora de evaluar la sostenibilidad del crédito.