Vivir frente al verde en la Ciudad: la prima que pagan los alquileres porteños

Vivir a pocos metros de un parque o una plaza tiene un costo adicional concreto en el mercado inmobiliario porteño. Un análisis de la plataforma Roomix, difundido esta semana, identificó a los seis barrios de la Ciudad de Buenos Aires con mayor superficie de espacios verdes accesibles a pie y midió el impacto de esa cercanía en los valores de alquiler y compraventa. La conclusión es directa: las propiedades ubicadas frente a parques o plazas cotizan, en promedio, entre un 10% y un 20% por encima del resto de las unidades de la misma zona, y en los casos más extremos la diferencia trepa hasta el 30%.

Vamos a los números. El informe pone a Palermo al frente del ranking, con más de 130 hectáreas de verde público en radio caminable, donde se cuentan el Parque 3 de Febrero, el Jardín Botánico, el Ecoparque y un entramado de plazas. Las unidades con vista directa a los Bosques de Palermo pueden alcanzar valores entre un 20% y un 30% superiores a los de un departamento equivalente en el interior del barrio. En materia de alquiler, un monoambiente se mueve entre 650.000 y 1.000.000 de pesos mensuales, mientras que un dos ambientes oscila entre 900.000 y 1.400.000 pesos.

Los seis barrios con mayor cobertura verde

• Palermo: más de 130 hectáreas de espacios verdes públicos. Monoambientes de 650.000 a 1.000.000 de pesos; dos ambientes de 900.000 a 1.400.000.
• Belgrano: las Barrancas y el Bajo de Belgrano como principales pulmones. Monoambientes desde 600.000 pesos; dos ambientes hasta 1.300.000.
• Caballito: Parque Rivadavia como referencia, con una prima del 15% al 20% por vista directa. Monoambientes desde 500.000 pesos; dos ambientes desde 700.000.
• Nuñez y Saavedra: Parque Saavedra y Costanera Norte. Dos ambientes entre 700.000 y 1.050.000 pesos; casas con jardín por encima de 1.700.000.
• Villa Urquiza: acceso al Parque Centenario. Monoambientes de 450.000 a 680.000 pesos; dos ambientes de 630.000 a 950.000.
• Parque Patricios: la opción más accesible del grupo. Monoambientes de 380.000 a 580.000 pesos; dos ambientes de 530.000 a 800.000.

Comparado con el promedio general de la Ciudad, la diferencia se vuelve más notoria. En Palermo, los valores de un dos ambientes duplican e incluso triplican los de Parque Patricios, donde un departamento de dos ambientes se alquila por menos de la mitad. En el segmento intermedio, Caballito y Villa Urquiza ofrecen precios más contenidos que el norte porteño pero mantienen la prima asociada al verde: un monoambiente en Villa Urquiza puede conseguirse por debajo de los 500.000 pesos, un umbral difícil de encontrar en los barrios encabezados por el ranking.

El estudio aclara, no obstante, que la cobertura verde no es el único determinante del precio. La conectividad, el acceso a servicios, la oferta disponible y la tipología de las propiedades son variables que pesan en la formación de valores y que interactúan con la cercanía a los espacios públicos. En otras palabras, el verde funciona como un diferencial, pero no opera de manera aislada respecto de los demás atributos urbanos que influyen en la decisión de inquilinos y compradores.