La oferta de departamentos en CABA se redujo más de la mitad en superficie durante los últimos cien años

La superficie mediana de los departamentos ofrecidos en venta en la Ciudad de Buenos Aires se redujo un 55% entre las unidades construidas en la década de 1930 y las levantadas desde 2020, al pasar de 102 a 46 metros cuadrados cubiertos, según un relevamiento elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH porteños.

El informe, que ordena la oferta según el año de construcción de las unidades, advierte además que las propiedades más nuevas exhiben menos ambientes y una menor proporción de cocheras incluidas dentro del precio publicado, dos transformaciones que modifican de manera sensible las características del producto que llega al mercado inmobiliario de la Ciudad.

Vamos a los números

La cantidad mediana de ambientes se redujo a la mitad en el período analizado: pasó de cuatro en los departamentos edificados en los años treinta a dos en los construidos desde 2020. La relación entre superficie y ambientes, en tanto, se mantuvo dentro de una franja relativamente estable, de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente, lo que indica que la caída de la superficie no se compensó con una mayor eficiencia en la distribución del espacio.

Las unidades atravesaron una etapa intermedia con superficies más amplias. Entre las décadas de 1970 y 2000, la mediana se sostuvo entre 60 y 62 metros cuadrados, un umbral claramente superior tanto al de las construcciones más antiguas como al de las más recientes. Desde 2010, la superficie cubierta mediana volvió a retroceder de manera sostenida.

Composición por tamaño: avanzan los monoambientes

El avance de las unidades chicas explica buena parte de la transformación. Los monoambientes representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, cuando entre los levantados en los años treinta apenas alcanzaban el 1,9% del total de la oferta relevada. En el otro extremo, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados cubiertos pasaron de concentrar el 53,2% de la oferta a apenas el 9,4%, una caída de casi 44 puntos porcentuales.

Cocheras: cada vez más fuera del precio

La diferencia en el tratamiento de las cocheras también quedó documentada en el relevamiento. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos las incorporaba al valor de venta publicado. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación se redujo al 13,9%, una baja de 27,5 puntos en poco más de una década. En sentido inverso, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14% en el mismo período.

Las diferencias por barrio

Al comparar las viviendas construidas antes de 1980 con las levantadas desde 2010, las reducciones más marcadas se observan en los barrios donde históricamente se concentraron las unidades de mayor tamaño. Recoleta pasó de una superficie mediana de 90 a 45 metros cuadrados, con una baja del 50%. Monserrat registró una caída del 41% y Palermo, del 40%, siempre sobre el mismo corte temporal.

En los barrios del norte porteño, en cambio, la merma fue sensiblemente menor. En Villa Devoto la reducción fue del 6%, en Villa del Parque del 8,5% y en Villa Urquiza del 9,6%, lo que muestra un comportamiento dispar entre las zonas residenciales tradicionales y las áreas de mayor densidadConstructivas recientes. El informe de Mirando.ai no establece relaciones causales entre los fenómenos observados, pero sí permite trazar una fotografía precisa de la oferta de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires según la época de construcción de las unidades.