El Ministerio de Economía, a través de la Secretaría de Finanzas, difundió una simulación oficial que permite dimensionar el alcance del nuevo programa de créditos hipotecarios UVA. Según ese ejemplo, una pareja en la que cada integrante percibe alrededor de $1,7 millones de bolsillo podría calificar para un préstamo equivalente a USD 80.000, monto que financia hasta el 75% del valor de una propiedad valuada en USD 106.667. El 25% restante, es decir unos USD 26.667, debe ser aportado por el comprador con recursos propios, sin contemplar la simulación oficial los gastos adicionales de escrituración e ingreso.

Vamos a los números

La cuota inicial del crédito es de $865.098 y el ingreso neto mínimo del grupo familiar debe alcanzar los $3.460.391 mensuales, ya que la normativa establece que el pago no puede superar el 25% de los ingresos del hogar. La tasa máxima permitida dentro del esquema es UVA + 7,50% con un plazo mínimo de devolución de 15 años, mientras que el monto máximo por crédito equivale a 150.000 UVA. Cada banco que participe del programa debe respetar en simultáneo ese techo de tasa, el piso de plazo y el límite de monto.

Comparado con el mismo mes del año anterior, cuando los créditos UVA permanecían virtualmente paralizados en el sistema financiero argentino, el lanzamiento de este esquema marca un punto de inflexión: se vuelve a ofrecer financiamiento bancario de largo plazo para vivienda, aunque restringido a un segmento de ingresos altos. En términos de promedio nacional, los sueldos formales del país están muy por debajo del umbral requerido: según los últimos registros oficiales, el ingreso neto promedio de los trabajadores registrados ronda los $1.200.000 mensuales, lo que equivale a poco más de un tercio de los $3,4 millones que exige el programa.

El mecanismo de fondeo

Los fondos que alimentan estos préstamos provienen de licitaciones entre entidades financieras. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES pone a disposición recursos en plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años. Cada licitación individual es de $200.000 millones, con un tope del 20% por entidad, y el monto total disponible asciende a $2 billones. Una vez constituidos los depósitos, los bancos cuentan con 90 días corridos para volcarlo efectivamente a préstamos hipotecarios, los cuales pueden destinarse a compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.

• Cuota inicial: $865.098 (UVA + 7%, 25 años, sobre USD 80.000).
• Ingreso familiar mínimo exigido: $3.460.391 netos por mes.
• Relación cuota-ingreso tope: 25% del sueldo neto del hogar.
• Tasa máxima: UVA + 7,50% con plazo mínimo de 15 años.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA.
• Financiación: hasta el 75% del valor de la propiedad tasada en USD.
• Fondeo: $2 billones del FGS de la ANSES en plazos fijos ajustados por UVA.

En síntesis, el esquema recrea las condiciones de acceso al crédito hipotecario UVA en un tramo de ingresos claramente superior al promedio: una pareja que perciba en conjunto unos $3,4 millones de bolsillo estaría en condiciones de tomar un crédito cercano a los USD 80.000, siempre que aporte alrededor de USD 26.667 de ahorro previo para completar la parte no financiada. La dinámica del capital ajustado por UVA, en tanto, mantiene la primera cuota como referencia y no como techo: el monto en pesos se actualiza periódicamente a lo largo de los 25 años, lo que convierte la cuota inicial en un piso en movimiento. Verónica Ceballos, Economía regional.